-Подписка по e-mail

 

 -Поиск по дневнику

Поиск сообщений в Ledidans

 -Я - фотограф

Вязаные игрушки - схемы

Вязаные игрушки - схемыВязаные игрушки - схемыВязаные игрушки - схемыВязаные игрушки - схемыВязаные игрушки - схемыВязаные игрушки - схемыВязаные игрушки - схемыВязаные игрушки - схемыВязаные игрушки - схемы

 -Рубрики

 -Статистика

Статистика LiveInternet.ru: показано количество хитов и посетителей
Создан: 01.08.2010
Записей: 5288
Комментариев: 2063
Написано: 9392

Как бесплатно получить квартиру

Понедельник, 21 Мая 2012 г. 01:58 + в цитатник
Как бесплатно получить квартиру

В нашей стране жилищный вопрос был и остается до сих пор одним из самых сложных и наболевших.
Проблемы выделения жилья существуют во всех регионах страны, наиболее благополучным в силу ряда причин является Московский регион.
К сожалению, в возможность получения квартиры от государства многие граждане просто не верят. Между тем Жилищным кодексом определены основания и порядок получения жилплощади по договору социального найма.
После получения квартиры вы можете в ней проживать, вселять других граждан согласно закону (то есть согласно норме жилья, исключая близких членов семьи, при вселении которых нормы жилья не имеют значения), а также приватизировать ее и продать. Имейте в виду, что после продажи в течение 5 лет нельзя встать на жилищный учет.

Право на получение жилья существует сразу у нескольких категорий граждан:
•Граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, имеют право постановки на учёт, в так называемую очередь на получение жилья.
•Граждане, признанные федеральным законом, указом президента или законами соответствующих субъектов РФ нуждающимися в жилье, также имеют право постановки на учет.
•Дети-сироты и несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, имеют право на получение жилья вне очереди.
•Граждане, жилище которых признано ветхим или аварийным, имеют право на получение жилья вне очереди.
•Граждане, страдающие отягощенными формами хронических или неизлечимых заболеваний, имеют право на получение жилья вне очереди.

Шаг 1
Если Вы относитесь к категории граждан, имеющих право на получение квартиры от государства, необходимо будет собрать пакет документов для постановки на учет по улучшению жилищных условий.

Необходимый пакет документов для постановки в очередь на получение жилья:
1. Заявление о постановке на учет от всех совершеннолетних членов семьи, желающих получить статус нуждающихся в жилье.
2. Паспорт гражданина РФ от заявителя и всех проживающих вместе с ним и членов семьи. Ксерокопии всех заполненных страниц этих документов.
3. Свидетельство о рождении несовершеннолетних членов семьи и ксерокопии этих документов.
4. Свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака. Ксерокопии этих документов.
5. ИНН всех членов семьи, подписавших заявление. Ксерокопии этих документов.
6. Справки о видах и размерах дохода всех членов семьи, подписавших заявление. Ксерокопии этих документов.
7. Справки о составе имущества, подлежащего налоговому обложению, от заявителя и членов его семьи. Ксерокопии этих документов.
8. Для граждан, претендующих на получение квартиры по договору социального найма на территории городов федерального значения, необходимы документы, подтверждающие проживание на территории этих городов в течение 10 лет и более.
9. Выписка из домовой книги.
10. Копия финансово-лицевого счета.
11. Справка-план жилплощади из БТИ.
12. Оригиналы и копии документов, свидетельствующих о наличии льгот, если таковые имеются.

Если Вы имеете право постановки в очередь на получение жилья сразу по нескольким основаниям, то по своему выбору можете быть приняты по любому из них или по всем сразу.

Шаг 2
После подачи заявления и прилагаемого пакета документов в жилищный орган по месту вашей регистрации необходимо получить расписку с указанием перечня документов и даты их подачи.

Шаг 3
В течение 30 рабочих дней Ваше заявление будет рассмотрено и проверено. В течение 3 рабочих дней после принятия решения будет выдана выписка о постановке на учет в качестве нуждающихся в получении жилплощади либо об отказе в таковом.

Вот ещё два метода как получить бесплатно квартиру:
Методика №1: Как бесплатно получить квартиру унаследованием. Методика состоит из четырёх основных частей:
1. Как найти людей, которые могли бы завещать Вам квартиру.
2. Как добиться того, чтобы эти люди захотели это сделать.
3. Как обеспечить быстрое получение квартиры.

1) Вы, наверное, уже догадались, что речь пойдёт об одиноких, престарелых, немощных людях, которые согласились бы завещать квартиру. На первом этапе необходимо найти максимальное количество таких людей. Это очень важная часть действий, так как от количества адресов зависит Ваш успех. Рациональнее всего обратиться за ними в собес (служба социального обеспечения, центр социальной помощи). Она занимается помощью одиноким, немощным, престарелым людям, за которыми некому ухаживать, и у которых чаще всего нет родственников. Там имеются полные списки адресов таких людей, каждый из которых является Вашим потенциальным клиентом. Но учтите, что в собесе хватает своих забот и никто не обязан предоставлять эти списки, а значит нельзя просто прийти и потребовать. Но Вам следует, во что бы то ни стало найти пути доступа к ним. В структуре собеса кроме администрации (начальника, зама, бухгалтерии) есть и инспекторы, которые отвечают каждый за свой район. Исходя из своего опыта, рекомендуем попробовать действия через них. Для начала найдите инспектора, интересующего Вас района. Разыскав его на рабочем месте или даже дома, вежливо попросите уделить Вам пять минут внимания для разговора ( а в удобный момент вручить без лишней помпезности коробку шоколадных конфет, купленных заранее). После чего вежливо и искренне объясните, что Вам нужна его помощь, что Ваши жилищные условия невыносимы, а перспективы получить квартиру никакой и что Вы бы хотели ухаживать за престарелым одиноким человеком, который в последствии завещал бы квартиру. А также узнайте, как найти других инспекторов, где можно взять ещё подобные адреса, наиболее полные списки и т.д. Не стесняйтесь задавать вопросы. Накапливайте информацию, она очень Вам может пригодиться в дальнейшем. Если даже работник собеса с усмешкой скажет, что таких желающих много, и что он сам устроился в собес с целью получить квартиру путем унаследования, что здесь всё схвачено и занято – не смущайтесь – это вовсе не означает, что так оно и есть на самом деле. Конечно, многие желают получить, таким образом, квартиру и некоторые из них наверняка пытались это сделать, но вероятнее всего, не имели опыта и необходимых знаний сделали много ошибок и отступились.

Самые распространенные из них:
1) Они не правильно вели разговор с людьми.
2) После первых неудач решили, что у них ничего не получиться и отказались от дальнейших действий. Надеемся, что Вы, ознакомившись с данной методикой, не допустите этих и других ошибок. А сейчас всё же добейтесь того, чтобы Вам дали списки адресов, а, получив их в руки, перепишите все до одного. Затем, обратившись к другим инспекторам. К начальнику и действуя аналогичным способом, увеличьте Ваш список адресов и Ф.И.О. до максимально большого количества.

Где можно узнать интересующие адреса ещё?
1. По личным контактам, опрашивая знакомых и т.д.
2. Из списка горисполкома и других организаций, выдающих пособия и другую социальную помощь ветеранам, инвалидам, неимущим .
3. Подав в местную газету объявление типа «Обеспечу уход и поддержку одинокому престарелому человеку».
4. На почте, у почтальонов, разносящих пенсии.

2) Итак, в Ваших руках находятся списки десятков (а может и сотен) адресов пожилых людей, после смерти, которых квартира отойдёт государству. Вам необходимо до того как это произойдёт, приватизировать квартиру и получить на себя нотариально заверенное завещание. Прежде чем раскрывать эту тему, уместно будет сказать несколько слов о моральной стороне вопроса. Невольно возникают ассоциации: чем быстрее человек в мир иной, тем лучше это будет для Вас. Да, с этой неприятной мыслью придётся смириться, осознавая то, что Вы ничего противозаконного и предосудительного не делаете, а , наоборот, будете помогать немощным людям, давать им то, в чём они нуждаются, по сути дела безвозмездно (так как завещание ему ничего стоить не будет, а эта квартира в другой жизни не потребуется). Ваши действия будут вполне нравственны, если не будет возникать предосудительных мыслей. Более того, не добившись доверия и симпатий, на успех рассчитывать трудно, а сделать это можно, только искренне желая добра этому человеку. Итак, Вы можете предложить за завещание квартиры помощь по дому, материальную поддержку, деньги, опеку, уход, другие услуги, а также обещание достойно похоронить после смерти, выполнив все пожелания относительно похорон (многих одиноких пожилых людей очень волнует этот вопрос). Вам следует определить, что из этого Вы можете предложить в взамен завещания, исходя из своих возможностей. Но помните! Если Вы придёте и просто предложите то – то и то, рискуете получить отказ. Старым людям свойственна подозрительность, недоверие к незнакомым, страх быть обманутым. На успех можно надеяться, только, если сумеете добиться доверия и симпатий к себе. Для этого надо соблюдать некоторые правила и учитывать психологические особенности престарелых людей, а именно: — недоверие и страх вызывают неизвестные люди, следовательно, Вы должны как можно больше рассказать о себе, своих близких, заботах, проблемах, радостях и горестях. — не говорить слишком официально. Откровенно-доверительные интонация располагает к себе. — Постарайтесь быть точны. Назначив время следующего визита, не заставляйте себя ждать. Не отданные на сдачу 20 коп. из-за отсутствия разменной монеты уже раздражают и могут вызвать подозрения. — каким бы не показался этот человек, помните, он старше Вас, и его нужно уважать. Это должно проявляться не только на словах, но и в Ваших действиях. — будьте тактичны и предусмотрительны, особенно затрагивая тему его возможных болезней и смерти, это может напугать человека. Помните, он тоже понимает, что, завещав квартиру, Вы невольно будете ждать его смерти. — не стоит заранее выдумывать истории для рассказа, это займёт время, отвлечет, а нужного эффекта не достигнет. Говорите откровенно! Ваша откровенность вызовет на такой же откровенный рассказ. — если Вы этого добились – очень хорошо! Слушайте внимательно, заинтересованного. Помните: лучший собеседник – хороший слушатель! Симпатии вызывает тот, кто умеет слушать! — Ваши проблемы его интересуют меньше, чем свои. Не навязывайте ему Ваши, проникнитесь его проблемами! — придя в первый раз к человеку, не заставляйте его долго мучиться в догадках о цели своего визита, скажите сразу. Схема разговора может быть примерно такой. Представившись (возможно не лишним показать паспорт), скажите, что адрес Вам дали в собесе (это несколько сгладит презрительность), вкратце расскажите о невыносимых условиях, в которых ВЫ живёте, что надежд получить квартиру нет никаких и, что за завещание квартиры Вы можете помогать делать то-то и то-то и т.д. Затем переведите тему разговора на рассказы о себе, стараясь придерживаться данных рекомендаций. Если человек охотно пошёл на контакт и Разговорился – беседуйте с ним, сколько будет удобно (попутно постарайтесь ему чем-нибудь помочь – посуда, магазин – по обстоятельствам), а свою жилищную проблему поднимайте при повторном или последующих визитах (если он сам до этого о ней не вспомнит). За это время Вас больше узнают, больше будут доверять, а значит увеличиться вероятность успеха. И напротив, если человек неохотно идёт на контакт и сразу сообщает, что квартиру он Вам не оставит, у него есть родственники, которым он её завещает (любой замкнутый человек, не желающий общаться, чтобы закончить разговор скажет что-нибудь подобное). Это не означает, что тут же развернуться и уйти. Если Вам всё же удастся его разговорить, то вполне может оказаться, что родственники у него живут в другом городе, которых он не видел 20 лет, которые вообще, не знают, жив ли он и не претендуют ни на какую квартиру. А сам он не знает, что неприватизированная квартира после смерти отойдёт государству, а не его родственникам. Но в любом случае, даже если этот клиент окажется полностью безнадёжным, Вы приобретёте ценный опыт общения с пожилыми людьми. Мы не можем дать рекомендации на все возможные ситуации. Правильно поступать, избегать ошибок, добиться успеха Вам поможет именно этот опыт. Молодых, энергичных людей может раздражать необходимость вести долгие на их взгляд пустые разговоры. И всё же часто придётся поступать именно так. Хотя и среди пожилых людей бывают те, которых вполне устроит конкретный краткий разговор. Будьте готовы к любой ситуации. Также считаем, необходимым предупредить, что могут встретиться люди, которые вроде бы и согласны на Ваши условия, но из-за нерешительности тянут время. Тут следует проявить тактичную настойчивость, иначе это может продолжаться до бесконечности и обернуться для Вас напрасно потраченными силами и временем. -Не отчаивайтесь при первых неудачах, делайте для себя выводы, анализируйте ошибки, попробуйте снова и снова. -Не откладывайте следующие визиты на потом до бесконечности, делайте дело сразу. -Не хватайтесь одновременно за всё. Составьте чёткий план, действуйте поэтапно. -Не бойтесь ошибиться – бойтесь бездействовать. Несоблюдение этих правил является серьёзным препятствием для достижения цели! Мы рассмотрели наиболее сложные ситуации, так как среди них могут встретиться выгодные для Вас варианты, и нерационально было бы их упустить. Но на практике может оказаться всё значительно легче! Не исключено, что Вам представиться случай купить завещание за определенную сумму или обменять на несколько ящиков водки алкоголику, либо составить двухсторонний договор – Вы ему нотариально заверенную расписку, обещающую достойно похоронить после смерти с выполнением всех поставленных им условий относительно похорон, он Вам завещание. Такого рода сделки считаются очень выгодными, не требующие большого количества времени, хлопот, а приобретенное завещание через некоторое время обернётся квартирой. Возможен и такой вариант: он составляет завещание квартиры, Вы – нотариально заверенный договор выплачивать ежемесячно другой стороне какую-то сумму (к примеру, 300 рублей). На данный момент это значительная сумма для Вас и тем более для него, но уже через несколько месяцев в связи с нарастающей инфляцией эта сумма окажется Вам не такой уж и большой, а договор останется в силе.. Итак, согласие получено, договорённость есть. Теперь остаётся приватизировать квартиру и составить нотариально заверенное завещание. Чтобы не обременять человека, представителей и нотариуса для оформления документов пригласите на дом. Получив завещание, не следует забывать, что оно может быть аннулировано, если Вы не будете выполнять данные со своей стороны обязательства.

3)А сейчас Вы резонно спросите: Получив завещание, я могу прождать освобождение квартиры несколько лет, а где же обещанные несколько месяцев? Суть этого метода заключается в том, что, получив одно завещание, Вы не останавливаетесь, а продолжаете поиски с такой же активностью и по другим адресам, постоянно увеличивая количество завещаний. В дальнейшем, отказываясь от не очень выгодных вариантов и пополняя на Ваш взгляд наиболее подходящими (возраст, состояние здоровья, условия договора), тем самым, увеличивая вероятность наиболее быстрого получения одной из квартир. Таким образом, зная, что, средняя продолжительность жизни в России 69 лет и имея около десятка завещаний от людей, которым далеко за 70, вероятность того, что одна из квартир освободиться в течение года (то есть за несколько месяцев) приближается к 100% Мы не можем не согласиться с тем, что при «неудачном для Вас стечении обстоятельств» для освобождения квартиры потребуется большое количество времени, чем «несколько месяцев», но согласитесь, всё может получиться совсем наоборот: квартира окажется в Вашем пользовании неожиданно быстро. Кроме того, через некоторое время неизбежно начнут освобождаться другие квартиры. На этом последнем этапе ожидания всё зависит от судьбы, но свою судьбу Вы должны подготовить своими руками. Надеемся, наша методика поможет Вам в этом.

Методика №2 Способ создания лишней квартиры.
1. Вы должны располагать личным или домашним телефоном. Он необходим для того, чтобы Вы смогли быстро связаться с любым желающим, купить, продать или обменять квартиру в любом городе СНГ. Так Вы сможете реально участвовать в обмене, продаже, и покупке квартир Вашего города с любым городом СНГ.

2. Со временем Вы научитесь использовать разницу между квартирами крупных городов центра России , особенно Москвы, Санкт-Петербурга, и городами провинции. При равных ценах на квартиру Вашего города и другого города Вы можете потребовать с двух сторон, желающих обменять квартиру, вознаграждение по договорённости.

3. Ваш план действий: напишите объявление в газету б/о желательно региональных выпусков, таких как «ВДВ», «Из рук в руки» и другие. Содержание следующее: «Помогу купить квартиру в городе (указываете наименование Вашего города) или обменять Вашу квартиру на равноценную в городе(указываете наименование города) по договорённости». Далее указываете телефонный код Вашего города и номер Вашего телефона, а также и домашний (почтовый адрес). Далее отправляете объявления в газеты б/о своего города: «Помогу продать или обменять квартиру на равноценную по договорённости в любом городе СНГ». Далее указываете телефонный код Вашего города и номер Вашего телефона, а также домашний (почтовый) адрес.

4. Используя этот метод, Вы будете выполнять работу посредника при обмене, купле или продаже квартир в течение 6-12 месяцев. Вы сможете заработать себе как минимум однокомнатную квартиру, а может быть даже и большую. Суть способа создания «лишней» квартиры в выкупе её и в дальнейшей перепродажей. Играем на том, что цена квартиры больше, чем разница цен большой или малой квартиры. Находим людей, желающих поменять большую квартиру на меньшую. Подбираем для них варианты обмена из числа съездов из малых квартир в большую. При согласии проживающего в большой квартире (в дальнейшем – «Б») на обмен на одну из малых и при согласии проживающих в малых квартирах (в дальнейшем – «М») на обмен в большую остаётся лишняя комната, которую надо выкупить и перепродать. Алгоритм действий:

1. Создать банк данных желающих поменять большую квартиру на меньшую. Могут быть желающие сменить район или те, кому трудно поддерживать хозяйство в большой квартире и выгодно сдать лишнюю жилплощадь за доплату. Можно воспользоваться справочником по обмену жилой площади и прочей доступной информацией.

2. Создать банк съездов из малых квартир в большую (используя справочник, доски объявлений, колонки обмена в газетах б/о, другую информацию).

3. Подобрать из банков данных по п. 1 и п.2 варианты, которые устроят владельцев «М» и «Б», заинтересовав в обмене «Б» — доплатой за потерю части жилплощади (МБ), «М» — доплатой за дополнительные хлопоты (ММ), связанные с усложнением обмена по сравнению с обычным, а также во избежание сепаратного договора «М» и «Б».

4. В случае взаимного согласия «М» и «Б» имеем, что «Б» претендует на одну из малых квартир (далее КМБ). «М» на большую квартиру (далее КБ). Вы претендуете на другую малую квартиру (далее КМ).

5. Предпринять начальные шаги для выкупа КМ в личную собственность «М» :

а) Заявление в горисполком о желании купить в личную собственность квартиру КМ от проживающего в ней «М».

б) Заказ на оценку стоимости квартиры оценочной комиссии ПТЖХ (производственный трест жилищного хозяйства).

В) Утверждение акта оценочной стоимости квартиры и внесения решения о продаже квартиры в личную собственность в райисполкоме.

6. Выкупить «КМ» в личную собственность «М»:

а) Дать «М» сумму МК для выкупа квартиры КМ под нотариально заверенную долговую расписку.

б) Организовать заключение договора выкупа квартиры в нотариальной конторе (председатель ПТЖХ продаёт квартиру в личную собственность «М»)

7. Организовать обмен КБ на КМБ, рассчитавшись с «Б» суммой МБ.

8. В течении 10 дней со дня совершения обмена (время, в течении которого можно расторгнуть договора обмена при несоблюдении «М» условий сделки). Заключить в нотариальной конторе договор купли КМ у «М», рассчитавшись с «М» суммой «ММ», вернув долговую расписку и заплатив нотариальный сбор в размере 5% от суммы, проставленной в договоре купли – СД. СД выплачивается фиктивно (конкретный способ на Ваше усмотрение). Договор купли, может быть, расторгнут только покупателем, т.е. Вами. Квартира КМ – Ваша.

Другие способы улучшения жилищных условий: Если Вас по какой-то причине не устраивают изложенные выше методики, а Вы твёрдо стоите на ногах и решительны, рекомендуем просто купить квартиру, взяв кредит в банке. В развитых странах это очень широко практикуется. Молодые люди, вступая в самостоятельную жизнь, покупают хорошее жильё, взяв кредит, затем расплачиваются с банком несколько лет, иногда 20-30 лет (в зависимости от договора). В нашей стране сложилась другая практика – стоять в очереди на бесплатную квартиру всю жизнь, получить её в преклонном возрасте, когда уже ничто не радует, да и дети выросли, обзавелись семьями; им требуется жильё и всё повторяется Наверное, первый вариант лучше! Тем более, что сейчас, стоя на очереди, квартиру вообще получить не возможно, зато открылась возможность покупки квартиры. Приводим несколько статей из закона Российской Федерации об основах Федеральной жилищной политики.

Статья 25. Кредиты и компенсации(субсидии) гражданам при строительстве и покупке жилья. Граждане при строительстве или при покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления. Либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных организаций. Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды; от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления для реализации прав на жилище. Условия получения компенсаций (субсидий), льготных кредитов, ссуд, изъятия при неуплате заложенного имущества, индексации ежемесячных выплат, с учётом уровня доходов семьи регулируются Правительством РФ и Банком России.

Статья 26. Налоги на недвижимость в жилищной сфере. Собственник недвижимости в жилищной сфере уплачивает налоги на недвижимость в порядке, установленном Законодательными актами РФ о налогах.

Статья 27. Налоговые льготы в жилищной сфере. В целях развития и стимулирования жилищного строительства гарантируются налоговые льготы в порядке, установленном Законодательными актами РФ о налогах гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жильё за счёт собственных средств, а также за счёт целевых кредитов. Из данных статей видно, что жильё купить не только можно, но и государство даёт очень большие льготы в её приобретении.. Пусть Вас не пугает то, что в кредит придётся брать огромную сумму. В связи с продолжающейся инфляцией скоро она покажется Вам не такой уж и большой. Кроме того, в случае, если Вы не сможете расплатиться с кредиторами, самое большое, чем Вы рискуете – это потерять данную квартиру. Нам кажется стоит попробовать! При покупке квартиры и оформлении кредита неизбежно встретятся различного рода бюрократические преграды. Но если Вы будете знать свои права и проявите настойчивость, они окажутся, вполне преодолимы. Таким образом, остаётся серьезное единственное препятствие для покупки квартиры, которое нужно преодолеть, это Ваша собственная нерешительность. Также не следует пренебрегать таким способом улучшения жилищных условий, как выгодный обмен. Суть его заключается в том, что Вы, имея какую-либо жилплощадь, меняете её на лучшую, подав объявление в газету типа: «меняю однокомнатную квартиру в каком-то районе (улице) на квартиру в другом районе». Всегда найдутся люди. Которые по различным причинам хотят переехать именно в Ваш район (из-за близости к их родственникам и т.д.). Из всех предложенных вариантов выбирайте наилучший, производите обмен и снова подаёте объявление. Таким образом, заимев хорошую квартиру (престижный район, улучшенная планировка, большая площадь, удобный этаж, телефон), Вы сможете обменять её на двухкомнатную, но не имеющую других преимуществ, с которой в свою очередь проделываете то же самое. Следует учитывать, что раздельное жильё в плане обмена цениться больше. К примеру, две однокомнатные квартиры равняются трёх-четырех комнатной (в зависимости от площади и других преимуществ той или другой). Если Вам удалось разменять двухкомнатную на две однокомнатные – это большая удача, обратное действие можно произвести с большим плюсом. Конечно, этот способ требует иметь свободную от вещей квартиру, чтобы не перевозить их с места на место, да и времени на это надо много. И всё же, если Вы задались целью улучшить жилищные условия, то его нужно помнить и держать на вооружении. На этом мы заканчиваем своё повествование. В дальнейшем всё зависит от Вас. Вышеизложенная методика может не только реально помочь Вам улучшить жилищные условия, но и изменить Вам уровень и образ жизни.

отсюда
Ledidans

 

Рубрики:  полезные советы/разное
полезные советы/юридические
БИЗНЕС
Метки:  

Процитировано 10 раз
Понравилось: 1 пользователю



 

Добавить комментарий:
Текст комментария: смайлики

Проверка орфографии: (найти ошибки)

Прикрепить картинку:

 Переводить URL в ссылку
 Подписаться на комментарии
 Подписать картинку